Строительные риски инвестирования в недвижимость. Как оценить риски инвестиций в недвижимость в россии

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования. Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Расчет премии за риск представлен в табл.3

где: П

Rб - безрисковая ставка;

L

Q

Таблица 3

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный
Увеличение числа кон курирующих объектов	динамичный
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный
Ускоренный износ здания	статичный
Неполучение арендных платежей	динамичный
Неэффективный менеджмент	динамичный
Криминогенные факторы	динамичный
Финансовые проверки динамичный	динамичный
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Количество факторов
Средневзвешенное значение балла
Величина поправки за риск (1 балл =1%)

Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 3%.

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

Срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

оценка недвижимость стоимость

Таблица 4

Расчет коэффициента капитализации

В данном случае стоимость земли определена по методике прямой капитализации арендной платы за пользованием участком. Согласно данных площадь участка составляет 56 310,0 м2. Базовая величина годовой арендной платы за земли административного назначения составляет 15,88 руб./м2. Ставка капитализации составляет 17,83%.

Стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации арендной платы, составит, с учетом округления:

Величина накопленного физического износа определялась на основании:

Правил оценки физического износа зданий ВСН 53-86 (р.),

Визуального осмотра.

Расчет величины накопленного износа произведен по формуле:

где Ф"и - физический износ здания, %;

Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

li , - коэффициент, соответствующий доли восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости объекта;

п - число отдельный конструкций, элементов или систем объекта.

Функциональный (моральный) износ -- это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

В данном случае признаков функционального износа не обнаружено.

Определение величины износа внешнего воздействия объектов недвижимости

Внешнее устаревание -- это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния.

У данного Объекта внешнего износа не обнаружено.

Стоимость Объекта с учетом всех видов износов определяется по формуле:

где: Рст - расчетная стоимость, в рублях;

ФфизНи - величина физического износа, %;

ФфункНи - величина функционального износа, %

ВНи - величина внешнего износа, %;

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Подход сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при применении подхода сравнения продаж выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость; состояние рынка; экономические характеристики; условия финансирования; местоположение; характер использования; условия продажи; физические характеристики; компоненты, не связанные с недвижимостью.

В процессе проведения данного анализа Оценщик располагал достаточными сведениями о продажах определенного количества объектов недвижимости, которые можно рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом. Поэтому для расчета рыночной стоимости объекта оценки был применен и сравнительный подход.

В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 м2 общей площади помещения (здания), предлагаемого к продаже. В эту стоимость последовательно вводились корректировки на дату совершения сделки, на местоположение, на состояние (физический износ), на масштаб и на ремонт. Поправки на отличие в правах собственности, условия финансирования, характер использования не вносились, так как Объект оценки и аналоги по этим элементам сравнения одинаковы.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Этапы процедуры оценки при данном подходе:

Составление прогноза будущих доходов;

Определение потерь от недоиспользования площадей;

Расчет издержек по эксплуатации недвижимости;

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта;

Составление прогноза будущих доходов

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).

ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

где: ПВД - потенциальный валовой доход;

Аст - средняя ставка аренды;

S - площадь Объекта оценки.

Определение потерь от недоиспользования площадей

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь от незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

Где: Кнд - коэффициент недоиспользования;

Кп - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;

пс - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;

па - общее число арендных платежей в году.

Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз ), который определяется следующим образом:

Кз=1- Кнд ;(13)

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.

Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс) составит:

Кс=1-Кн (14)

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

ДВД = ПВДЧКзЧКс ; (15)

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами - прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что на поиск клиента (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,92.

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

Расчет издержек по эксплуатации недвижимости

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:

Условно-постоянные;

Условно-переменные;

Расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

Налог на имущество;

Страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

Платежи за земельный участок;

Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На пожарную охрану и обеспечение безопасности;

На консультации и юридическое обслуживание;

На управление.

Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:

Кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы

Санитарно-техническое оборудование и электроарматура;

Элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.

Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.

Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование следующих методов:

Метод прямой капитализации доходов;

Метод капитализации по норме отдачи на капитал:

Метод капитализации по расчетным моделям;

Метод дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объект основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных метода рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценки коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически не возможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цени сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путей дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:

Метод дисконтированных денежных потоков - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

Метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:

Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средства от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.

Метод капитализации по расчетным моделям используется, если:

Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости в г. Нижневартовск, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Определение ставки капитализации (R)

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

Обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

Окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.

Ставка дисконтирования включает в себя:

Безрисковую ставку;

Премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:

Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

Премия за низкую ликвидность;

Премия за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.

Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate). Ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.

Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их не возврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.

Государственные облигации РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.

Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешние (еврооблигации). На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая долгосрочность.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности к погашению по долгосрочным облигациям федерального займа, которая составляет 6,83 %.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся сиетематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом пре обладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений установление ограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск - это риск, связанный конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, не уплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данной объекта несовместимой с ним системы землепользования. Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "при быль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция". Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

где: П - премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L - период экспозиции (в месяцах);

Q - общее количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.

Определение нормы возврата капитала

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доходя приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к конца срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

4. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

5. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - «безрисковой» ставке.

6. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

Срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком допроведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р)).

Почему частному инвестору, который хочет получать от недвижимости пассивный доход, выгоднее инвестировать в России, а не за рубежом

Ушедший год подтвердил тенденцию: есть санкции или нет, зарубежная недвижимость всегда будет пользоваться спросом в России. Если в 2015 году мы видели резкое снижение числа желающих купить недвижимость за рубежом, то, как показывает исследование сервиса Prian.ru, в прошлом году аудитория потенциальных покупателей стала расти.

В лидерах спроса сегодня теплые страны: Испания, Болгария и Италия. Однако далеко не все покупатели обзаводятся домами и квартирами для переезда на ПМЖ или летнего отдыха. Впервые с 2014 года в России отмечается рост спроса на инвестиции в зарубежную недвижимость, при этом порядка 16% покупателей планируют сдавать объекты недвижимости в аренду. Ведь такие вложения обещают инвесторам доход в валюте.

Впрочем, по нашим оценкам, зарубежную недвижимость пока нельзя назвать идеальным объектом для инвестиций. Причина тому - соотношение рисков и доходности. О некоторых негативных сторонах таких инвестиций сегодня стоит напомнить и тем, кто планирует приобретение квартир, домов и коммерческих площадей в Европе для сдачи в аренду.

Жилая недвижимость

Квартиры и дома в Европе часто покупают для обычной сдачи в аренду. Однако частные российские инвесторы не всегда учитывают следующий факт: коммунальные платежи и налоги на недвижимость здесь значительно выше, чем в России. Наиболее удобный вариант в этой ситуации - сдача недвижимости в долгосрочную аренду. Минус таких инвестиций заключается в том, что, как правило, доходность от сдачи жилья составляет не более 2–3%.

Более высокую доходность способна принести недвижимость на побережье или в каких-то туристических регионах. Дом или квартиру, скажем, на побережье Испании или Италии можно сдавать туристам посуточно или понедельно. Однако в этой ситуации вам придется взять на себя некоторые затраты.

Во-первых, недвижимость должна быть полностью подготовлена к приему гостей, то есть вам предстоит закупить белье, посуду и так далее. Во-вторых, если ваша недвижимость сдается легально, вы должны будете уплачивать налог. К примеру, в Испании для нерезидентов он составляет 25% от стоимости аренды (для резидентов - 15%).

Для того чтобы не платить налог, обеспечить заселение туристов, уборку помещений и так далее, большинство собственников недвижимости, не проживающих за рубежом, используют услуги управляющих компаний, которые берут примерно 20–25% за свои услуги. Полагать, что такие УК в Европе работают идеально и всегда честно, не стоит. Ситуации, когда квартиры и дома сдавались без ведома собственника, к сожалению, не редки. Не всегда застрахован собственник и от мелких краж как со стороны туристов, так и сотрудников УК, а не выключенный вовремя персоналом кондиционер с учетом европейских цен на электричество может существенно снизить доход от сдачи недвижимости.

В то же время, как ни странно это звучит, многие УК в Испании и Италии весьма нерасторопны в вопросе сдачи объектов. Не так уж просто найти компанию, которая выбьется из сил, чтобы привести к вам арендатора (разместит объявление на максимальном количестве ресурсов, продумает ценовую политику в межсезонье и т. д.).

Так что если хотите сдавать объект с прогнозируемой прибылью - контролируйте все, что происходит с вашей недвижимостью. При неблагоприятном развитии ситуации комиссии, высокие налоги и коммунальные расходы могут съесть все доходы от сдачи и оставить собственника ни с чем.

Коммерческая недвижимость

Как и в России, коммерческая недвижимость в Европе более доходна, чем жилье. К примеру, торговое помещение может приносить более 7–8% годовых в валюте. Отличительная особенность европейского рынка от российского заключается в том, что в Европе, согласно типовым договорам, любой текущий ремонт и практически весь комплекс вопросов, связанных с обслуживанием сдаваемых в аренду площадей, ложится не на арендатора, а на собственника помещения.

В идеале, как показывает практика, наиболее успешны те инвесторы в недвижимость, которые живут в стране и знают местную специфику. Риск убытков у тех, кто оставляет свои объекты на неких доверенных лиц, естественно, выше (как, собственно, и в случае с жилой недвижимостью).

Инвестиции в строительство

Любой инвестор, который всерьез изучает рынок вложений в недвижимость за рубежом, вероятно, не раз получал предложения инвестировать в строительство. Они выглядят заманчиво, особенно когда такие инвестиции предлагает солидная британская компания, обещая стопроцентную страховку от недостроя и любого форс-мажора.

К сожалению, мы все часто становимся жертвами идолопоклонства перед развитыми странами и доверяем иностранцам, что называется, не глядя. На самом же деле и в Великобритании достраиваются отнюдь не все объекты. Например, скандал с недостроем в Олимпийском парке Лондона (Wembley Olympic Park) хорошо известен даже в России. Застройщик внезапно обанкротился, а с ним пошла ко дну и страховая компания. В результате сегодня вместо прибылей инвесторы получили судебные разбирательства.

Российская альтернатива

Нельзя сказать, что недвижимость за рубежом - это обязательно проблемы и убытки. Просто, к сожалению, инвестору из России очень сложно провести полноценный анализ всех рисков, которые могут быть связаны с вложениями в другой стране.

Одновременно с этим российский рынок недвижимости зачастую обещает большую доходность, чем активы за рубежом. Речь идет не о квартирах в столице, доходность которых падает уже более пяти лет, а о рынке коммерческой недвижимости. По оценкам краудфандинговой площадки AKTIVO, средняя доходность объектов стрит-ретейла в Москве сейчас составляет порядка 10–12% годовых. Буквально на 1–0,5 п. п. меньше можно заработать на офисах.

Рынок российской коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. О резком росте цен или арендных ставок говорить пока рано, но мы уже как минимум год наблюдаем снижение вакантности в торговых и офисных объектах, а также минимальный за всю историю ввод новых площадей. Уже сейчас понятно, что, к примеру, офисные площади класса «А» имеют потенциал роста из-за серьезного падения рынка в кризис.

Таким образом, основные перспективы в области инвестиций мы видим на рынке столичной торговой недвижимости. Дело в том, что такие вложения предполагают значительно меньшие риски, чем, к примеру, инвестиции в офисы. Качественных торговых площадей в Москве не хватает даже в кризис. По нашим прогнозам, учитывая тренд к снижению вакантности площадей, повышения арендных ставок в столичных ТЦ и стрит-ретейле можно ожидать уже в 2018–2019 годах. Безусловно, такая ситуация позитивно отразится и на вложениях инвесторов в российскую недвижимость.

Премия за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.

Премия за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за низкую ликвидность (p 2) может быть рассчитана по формуле:

p 2. = 1 – 1/(1 + r f) Тэксп, (4.12)

где p 2 –премия за низкую ликвидность недвижимости;

r f – безрисковая ставка дохода (годовая);

Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

На практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле:

p 2.. = r f ∙ Тэксп. (4.13)

Премия за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом.

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.

Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала ( r 1 ) :

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r 1 = 1 / n, (4.14)

R = r e + dep · (1/ n), (4.15)

где R – ставка капитализации;

r e – ставка доходности на собственный капитал;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.

Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

r 1 = sff (п , r e) = r e / ((1+ r e) n – 1), (4.16)

где r e – ставка доходности на собственный капитал;

r 1 – норма возврата капитала;

sff (п, r e)– фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

r 1 = sff (п , r f) = r f / ((1+ r f) n – 1), (4.18)

r 1 – норма возврата капитала;

r f – безрисковая ставка;

sff (п, r f)– фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.

Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации

	Показатели	Определение величины показателя
	Безрисковая ставка (r f), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
	Премия за риск вложения в недвижимость (р 1),%
	Премия за риск низкой ликвидности (р 2), %	p 2 = r f ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев. p 2 = 7,1% ∙ 0,5 = 3,55%
	Премия за риск инвестиционного менеджмента (р 3), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
	Ставка доходности собственного капитала (r e )	Определена методом кумулятивного построения: r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 r e = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 =
	Изменение стоимости недвижимости через n лет, %	Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет 80% своей стоимости. dep = 80 % через 20 лет
	Норма возврата (r 1),%	Используем методом Хоскальда r 1 = sff (п, r f) = r f / ((1+ r f) n – 1), r 1 = 0,071 / ((1+ 0,071) 20 – 1)= 0,024 или 2,4%
	Ставка капитализации, %	R = r e + dep · r 1 R = 0,1565 +0,8 · 0,024 = 0,1757 или 17,57%

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

V i – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости..

Таблица 4.3

Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Показатель	Объект
Цена продажи объекта, руб.
Чистый операционный доход объекта, руб.
Ставка капитализации
Среднее значение ставки капитализации

Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

R m = i / (1– (1+ i) - n), (4.20)

где R m – ипотечная постоянная;

i – ставка процента по кредиту;

n – срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)

Общая ставка капитализации (R о) определяется как средневзвешенное значение:

R о = M R m + (1 – M) R e (4.21)

где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);

R e – коэффициент капитализации для собственного капитала.

Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)

R m = 0,15 / (1– (1+ 0,15) -20) = 0,15976;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):

R о = 0,6 ٠ 0,15976+ 0,4 ٠ 0,10 = 0,135857 (или 13,59%);

в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость объекта определяется по формуле (4.1):

V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.

Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотноше­нием между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной за­долженности.

Если обозначить R m – ипотечная постоянная, R о – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:

R т < R о - область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;

R т > R о - область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.

Недвижимость - это самый консервативный способ инвестиций и самый первый, о котором подумает любой. В российских реалиях доверять другим видам вложений денег сложно - рынок акций не всегда прозрачен и не очень развит, депозиты в банке принимают под небольшие проценты, не всегда превышающие темп инфляции. И на первый план выходит недвижимость. А потому нужно понять, как инвестировать в недвижимость, куда инвестировать деньги и в чем выгода таких вложений.

Выгоды инвестиции в недвижимость

Целью любой инвестиции является сохранение и приумножение денег инвестора. То есть инвестиция должна приносить прибыль и иметь стабильную, а лучше растущую стоимость. Этим условиям полностью соответствует недвижимость.

Покупка жилой или коммерческой недвижимости может стать источником постоянного дохода в виде арендной платы, стоимость таких помещений со временем растет, реализовать их в случае необходимости можно без особых хлопот.

Но не все так просто и прежде чем покупать любую недвижимость, необходимо провести тщательную подготовку.

Вот несколько вопросов для правильного выбора, когда и куда вкладывать деньги:

• в каком состоянии находится рынок - рынок может находится на спаде, расти или затихнуть. Такие фазы сменяют одна другую и определив состояние можно принять решение о входе на рынок или выходе из него;
• на какое время рассчитывается инвестиция - недвижимость- это долгосрочный проект, и рассчитывать на быструю окупаемость не приходится. Вариант спекуляции можно рассматривать в период растущего рынка и в промежутке 1-3 года. Следует учесть, что срок окупаемости недвижимости на первичном рынке может увеличится на один-два года - период ремонтов соседних квартир, в это время привлекательность любого помещения для арендатора снижается;
• желаемый уровень дохода от недвижимости - аренда офиса и квартиры приносит разную отдачу и требуют разных затрат. Немаловажную роль играет и состояние рынка. На подъеме легче получить более высокую цену за аренду, к тому же добавляется и увеличение стоимости самого помещения;
• готовность уделять свое время для обслуживания недвижимости - любая недвижимость требует обслуживания: уборки, ремонтов, общения с различными инстанциями. Такие затраты различаются в зависимости от вида инвестиции;
• какова планируемая сумма инвестиций - чем более привлекательный район, тем более высоких вложений потребует, но и отдача может быть выше. Кроме того, нужно выбрать и сектор рынка - затраты на жилую недвижимость, небольшой магазин, земельный участок довольно сильно разнятся;

Виды инвестиций в недвижимость

В качестве инвестиций выбирают такие виды недвижимости:

• жилая - квартиры и дома;
• коммерческая - офисы, магазины, киоски, сюда же можно отнести гостиницы, санатории, базы отдыха;
• земельные участки.

Каждый из этих видов приносит различный доход, требует различных затрат и несет свои риски.

Риски инвестиций в недвижимость

Чаще всего инвесторы сталкиваются с такими рисками и трудностями:

• ошибка при выборе недвижимости - иногда ожидания инвесторов могут не оправдаться и недвижимость не принесет желаемой отдачи. Обычно это связано с ошибкой при выборе месторасположения зданий;
• изменение ситуации на рынке - в таком случае может наблюдаться снижение стоимости недвижимости и арендной платы;
• изменение законодательства - введение дополнительных налогов и сборов могут уменьшить доход от аренды;
• износ - особенно актуально для объектов старого фонда, потребует дополнительных вложений в ремонты и модернизацию.

Кроме этого определенные риски несут и политические события - любые изменения в государстве могут серьезно отразиться на стоимости недвижимости. Особенно чутко на такие изменения реагирует коммерческая недвижимость. Жилье и земля более стабильны.

При инвестициях на первичном рынке добавляется риск выбора нечестного застройщика и всегда есть риск обратится к нечестным посредникам при покупке недвижимости.

Инвестиции в недвижимость выгодный и надежный . Конечно, он требует определенных знаний, затрат времени на подготовку и обслуживание. Но все это позволит не только сохранить вложения, но и получать доход довольно долгое время.

Чтобы быть в курсе событий на инвестиционном рынке - подписывайтесь на обновления блога Школы Трейдинга А. Пурнова.

Одним из самых надежных и выгодных способов сохранения капитала являются инвестиции в недвижимость. С этим соглашаются и финансовые аналитики, и простые граждане, желающие уберечь свои средства от экономических скачков и финансовых кризисов. К тому же, используя данный инструмент защиты личных сбережений, можно заодно их существенно приумножить.

Чем еще обусловлена привлекательность этого рыночного механизма?

Преимущества инвестиций в недвижимость

1. Вкладывая средства в объекты недвижимости, инвестор создает постоянный источник пассивного дохода, что означает получение регулярной прибыли без приложения дополнительных усилий и временных затрат.

2. Сохранность свободных денежных средств, их защита от роста инфляции и прочих негативных экономических явлений.

3. Отсутствие географических границ для вложения капитала. Другими словами, принимая решение о том, к уда инвестировать в недвижимость, можно рассматривать варианты приобретения объектов как в России, так и за рубежом.

4. Возможность реализации масштабных долгосрочных проектов.

5. Удобство контроля и управления, заключающееся в отсутствии наличной денежной массы или счета в банке, требующих постоянного мониторинга текущей рыночной ситуации.

в недвижимость?

Период финансового кризиса, характеризующийся резким снижением цен на рынке недвижимости, идеален для данного вида инвестирования. Если принять в расчет, что, согласно статистике, спустя несколько лет после экономического спада начинается интенсивный экономический рост и обусловленное им увеличение стоимости объектов недвижимости, то такое вложение станет весьма надежным и прибыльным в отдаленной перспективе.

Перед реализацией первых стоит предварительно ознакомиться со всеми особенностями поведения участников данного рынка, проверенными тактиками и стратегиями опытных инвесторов. Также следует провести тщательный анализ текущей ситуации на рынке недвижимости, возможно прибегнув к помощи профессионала.

Самые лучшие способы инвестирования в недвижимость мы рассмотрим далее.

Факторы успешности

Несмотря на большую популярность инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость, в последнее время количество успешных людей, ведущих данную деятельность, заметно сократилось. Но общественное мнение о данном направлении вложения средств как о наиболее легком и доступном способе сохранения капитала между тем не изменилось.

Крупные игроки этого рынка чаще всего работают через посредников, являющихся настоящими профи в сфере недвижимости. Их задача — досконально изучить поставленный вопрос, собрав и проанализировав максимум информации об интересующем объекте.

Когда же дело касается мелких инвестиционных операций, инвестор обходится без риелторских услуг и помощи специалистов, желая сократить свои расходы. Проясним основные моменты, которые должен знать каждый начинающий инвестор, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость.

Общая ситуация на рынке

Первый этап - исследование и изучение текущей ситуации на самом рынке недвижимости: тенденций в изменении ценовой политики и динамики главных процессов. Можно прислушаться к мнению всемирно известных профессионалов в области инвестиций или обратиться к знакомому специалисту для индивидуальной консультации.

Сроки окупаемости

Как инвестировать в недвижимость, максимально обезопасив себя от финансовых рисков?

Для начала стоит запомнить, что в долгосрочные проекты вкладываются только свободные денежные средства. Современные тенденции развития рынка недвижимости не сулят быстрых доходов в этой сфере. Поэтому обычный спекулятивный метод «купи - продай» здесь не сработает.

Кроме того, следует учесть ряд других важных моментов.

Например, если мы инвестируем в строительство недвижимости, то автоматически соглашаемся с возможным перенесением срока сдачи объекта, поскольку такие прецеденты сегодня, к сожалению, не редкость. К тому же, полученный в итоге объект приобретет привлекательность перед будущими клиентами только после завершения ремонта в соседних квартирах. Этот факт отодвинет получение дохода от подобного вида инвестиций еще на неопределенное время.

В качестве менее проблемной альтернативы можно выбрать вторичное жилье, которое быстрее и легче сдать в аренду. Однако его высокая цена будет способствовать значительному уменьшению величины полученного в итоге дохода.

Поэтому, принимая решение о том, стоит ли инвестировать в недвижимость, важно помнить о долгосрочном характере этого проекта и его медленной окупаемости. В связи с этим решение купить квартиру в новостройке на последние сбережения будет однозначно ошибочным.

Доход от инвестиций в недвижимость

Один из важнейших факторов при выборе инструмента вложения средств — примерная величина ожидаемого дохода.

Следует помнить, что в направленной на управление недвижимостью, как и в любой другой финансовой стратегии, уровень доходности напрямую связан с рискованностью мероприятия. Например, приобретая квартиру в новостройке, инвестор вправе ожидать ощутимой отдачи от такого проекта. Однако и шансы остаться без вложенных средств и готового объекта весьма велики.

Время и затраты

Каким количеством времени вы располагаете? Через сколько вам могут понадобиться вложенные ресурсы? Сколько денег вы готовы инвестировать в данный момент? Эти три вопроса необходимо прояснить в первую очередь, включаясь в инвестиционную деятельность.

Также будет нелишним рассчитать точное количество часов, которые вы сможете регулярно посвящать будущему финансовому проекту. К факторам, определяющим объем средств, требуемых для инвестирования, можно отнести: сегмент рынка, местонахождение выбранного объекта и общую текущую ситуацию как в интересующей сфере, так и в экономике в целом.

Определяя, как начать инвестировать в недвижимость, важно не допустить распространенных ошибок, с которыми сталкиваются многие новички. Для этого необходимо обратиться к самым выгодным инструментам сохранения капитала.

Так в какую недвижимость лучше инвестировать? Давайте разберемся.

Коммерческая недвижимость

Это вид вложений характеризуется достаточно высоким уровнем доходности.

Все специалисты единодушно признают решение инвестировать в коммерческую недвижимость, расположенную в крупных городах, самым оптимальным стратегическим ходом. Такое согласованное мнение вполне оправдано. Поскольку именно этот инструмент оказывается наиболее востребованным в условиях широко реализуемых масштабных и мелких бизнес-проектов. В связи с чем можно быть уверенным, что ни одно приобретенное помещение складского, производственного или торгового назначения не будет простаивать без дела. Но не стоит питать иллюзий насчет легкости такого дохода. Чтобы цех или склад начал приносить определенную прибыль, потребуются время и финансовые вложения в закупку оборудования, ремонт и общее облагораживание объекта. Возможно, даже придется провести рекламную кампанию или презентацию для привлечения потенциальных клиентов.

Ценный совет: прежде чем инвестировать деньги в недвижимость конкретного региона, разумно проконсультироваться с экспертами по поводу состояния данного рынка на текущий момент. Этот шаг обезопасит от неожиданных ценовых колебаний, способных привести к значительным финансовым потерям.

Инвестиции в жилье

Несмотря на рекомендации экспертов, наиболее популярным в плане инвестирования на сегодняшний день по-прежнему остается рынок жилой недвижимости. В этом сегменте оптимальным выбором станет объект, относящийся к средней ценовой категории. Такой вариант легче сдать в аренду, получив быструю прибыль.

В плане выгоды стоит обратить внимание на строящиеся объекты и готовые новостройки. Вложив средства в данный вид жилья, можно рассчитывать на доход в 10 % от рыночной стоимости квартиры. Высокий уровень финансовой отдачи обусловлен тем, что цены на указанные жилые объекты, как правило, ниже, чем на вторичном рынке.

Недвижимость за рубежом

Отдельной темой для обсуждения выступают инвестиции в иностранную недвижимость. В этой области самым выгодным вариантом считаются вложения в отельную сферу в связи с бурным ростом цен в европейском гостиничном бизнесе.

Инвесторам, не боящимся повышенного риска, стоит обратить внимание на возможность приобретения жилья в развивающихся странах. Благодаря низким текущим ценам такой вид инвестиций может стать весьма доходным способом сохранения капитала.

А как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Вложение в ПИФы

Паевые инвестиционные фонды, работающие с недвижимостью, сегодня весьма популярны во всем мире. В России они действуют в закрытом формате. Суть их функционирования заключается в аккумулировании средств вкладчиков и их дальнейшем направлении в приобретение прав на долевое участие в текущем строительстве многоэтажных объектов. Следует отметить, что такое вложение можно произвести лишь на этапе выдачи разрешения на строительство.

Этот метод имеет ряд достоинств:

• относительно низкая цена пая (от 100 до 1000 долларов);
• исключение рисков, неизбежных при управлении фактической недвижимостью;
• выплата дохода ренты со стороны большинства фондов;
• возможность осуществить вложение сразу в несколько перспективных объектов;
• отсутствие территориальных ограничений, позволяющее, находясь в России, инвестировать в недвижимость за границей;
• очень высокий уровень ликвидности.

К немногочисленным недостаткам данного способа инвестирования относятся:

• высокий уровень волатильность — частое изменение стоимости пая в большую и меньшую сторону;
• наличие определенного набора условий при вложении в иностранные фонды — предоставление доказательств легальности личного дохода и отличное владение английским языком.

Акции компании - собственника недвижимости

Данный метод подразумевает приобретение акций конкретной компании с дальнейшей перспективой увеличения стоимости купленных ценных бумаг.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость таким образом? Судите сами, основываясь на следующих преимуществах:

• возможность сделать вложение, имея небольшой капитал, благодаря низкому порогу входа;
• отсутствие физической недвижимости и связанных с ней рисков.

Стоит отметить и негативные стороны:

• относительно низкая ликвидность;
• небольшая диверсификация (низкий порог возможности инвестировать в несколько проектов одновременно);
• наличие высоких рисков.

Покупка земельного участка в России

Несмотря на весьма рискованный и затратный характер данного способа инвестирования вкупе с трудностями, связанными с поиском и приватизацией земли, этот метод все же позволяет выгодно инвестировать в недвижимость, и вот почему.

Во-первых, существует большая вероятность роста цен на участки вблизи городов, составляющего примерно 20 %. Этому способствует ускоренное развитие строительства коттеджей в пригородной зоне.

Во-вторых, такой вариант станет отличным ответом на вопрос, как инвестировать в недвижимость при малом капитале. Стоимость самого участка относительно невелика, да и на поддержание объекта не потребуется больших финансовых средств в отличие от внушительных расходов на ремонт и коммунальные услуги в случае приобретения квартиры.

Покупка земли за границей

Нижний допустимый предел таких вложений колеблется в районе 15 000 долларов. Выгода данного варианта заключается в высоком уровне наценки (около 25 %) после принятия решения о начале строительства на приобретенном земельном участке. Однако такая инвестиция является достаточно рискованной из-за небольшого спроса на недвижимость в США и Европе.

Еще один способ инвестировать деньги в недвижимость — купить документ, подтверждающий право на конкретную жилую площадь в доме, находящемся на стадии строительства. После введения объекта в эксплуатацию можно обменять данный жилищный сертификат на квартиру, доплатив недостающую сумму, или получить причитающиеся денежные средства, исходя из цены объекта на момент завершения строительных работ. Выгода данного метода заключается в экономии на разнице цен первичного и вторичного жилья.

Однако, планируя жить в квартире, приобретенной таким способом, стоит помнить о высоком потенциальном риске данного мероприятия. Связано это с тем, что в построенном доме может не оказаться жилой площади, подходящей по площади указанным в сертификате характеристикам. К тому же, учитывая долгосрочность самого строительного процесса, важно помнить о риске снижения цен на недвижимость, которое, согласно многочисленным экспертным мнениям, будет наблюдаться в нашей стране в самое ближайшее время.

Прогнозы специалистов в текущем году

В I и II квартале этого года, согласно авторитетным заявлениям многих финансовых аналитиков, не ожидалось существенного падения цен на жилую недвижимость. В целом данные прогнозы полностью оправдались. Однако во втором полугодии тенденции резко меняются, склоняясь к достаточно интенсивному снижению цен. Одну из главных причин ведущие специалисты видят в повышении ставок на ипотечные кредиты. Такой взаимозависимый процесс приведет к последующему увеличению банковского процента, опирающегося на грядущее изменение средней рыночной цены. В качестве небольшой поправки эксперты допускают быстротечность данной ситуации.

Исходя из указанных прогнозов, можно сделать вывод об интенсивной динамике и оживлении рынка недвижимости в 2018 году. Возможно, это явление связано с определенной стабилизацией в российской экономике.

Текущая рыночная ситуация и экспертные прогнозные оценки ясно свидетельствуют о целесообразности приобретения объекта недвижимости в этом или следующем году. Уже спустя несколько лет такое вложение сможет принести существенную прибыль от последующей перепродажи.

Опасения инвесторов и их причины

2015 год ознаменовался вводом нового вида налога на недвижимость, которым был заменен действующий ранее обязательный сбор с имущества.

Данное нововведение до сих пор настораживает многих инвесторов. Налоговой базой для подобного сбора выступает кадастровая стоимость объекта. Различные вычеты, связанные с наличием у лица другой недвижимости, в новой расчетной системе не действуют.

Финансовые аналитики успокаивают обеспокоенных инвесторов, заявляя, что принятый порядок в данный момент действителен лишь для городов, имеющих федеральное значение.

Лишь к 2020 году планируется распространить этот вид сбора на всю территорию России. Из этого следует, что в ближайшие два года выгодно приобретать жилую недвижимость или коммерческие объекты в небольших городах и мелких населенных пунктах, чтобы ближе к сроку введения изменений продать их по очень выгодной цене.

Выводы

Не стоит забывать, что во время экономического спада стабильность и надежность валютных средств и прочих финансовых институтов резко падает в отличие от инвестиций в недвижимость.

Этот факт приводит к очевидному выводу, что вложения в жилые и коммерческие объекты недвижимости в настоящее время являются наиболее надежным, выгодным и безопасным инструментом сбережения собственного капитала.

Экономическое положение России и нестабильность ее геополитики не оказывают существенного влияния на данный фактор. Тем более что, по оценкам экспертов, сегодняшняя сложная ситуация на мировой арене в скором времени будет успешно разрешена. А это значит, что наступит самый подходящий момент для реализации имеющейся собственности на очень выгодных условиях.

Поэтому, если в вашем распоряжении появились свободные денежные средства, поспешите осуществить выгодное вложение, воспользовавшись одной из предложенных нами схем.