Здравствуйте..
Сегодня поговорим о том, на какой срок брать кредит, и постараемся выбрать наилучшую стратегию ипотечного кредитования.
И сразу же рассмотрим пример:
Допустим, заемщик зарабатывает 100 тысяч рублей.
Ему нужен кредит 4 миллиона,
процентная ставка 12% годовых,
срок кредитования - 25 лет.
Дата начала кредитования - 1 декабря 2014 года.
Жмем «рассчитать и добавить для сравнения», и получаем значения для аннуитетных платежей при сроке кредитования 25 лет.
А теперь поменяем срок кредитования: вместо 25 лет подставим срок 5 лет и опять нажмем «рассчитать и добавить для сравнения»
Что мы видим?
Что при сроке 25 лет, заемщик заплатит 12 миллионов 638 тысяч 689 рублей 71 копейку всего,
из которых 8 миллионов 638 тысяч 689 рублей 71 копейку в виде процентов. То есть, заемщик вернет кредит и более двух кредитов сверху в виде процентов.
Ежемесячный платеж - 42 тысячи 128 рублей 97копеек.
Платеж - менее половины доходов.
А при сроке 5 лет, заемщик заплатит 5 миллионов 338 тысяч 667 рублей 44 копейки всего,
из которых 1 миллион 338 тысяч 667 рублей 44 копейки в виде процентов. То есть, заемщик вернет кредит и одну третью часть кредита сверху.
Ясно, что пользоваться кредитом 5 лет намного выгоднее, чем 25 лет.
Причем, заметьте: срок кредитования отличается в 5 раз, но с увеличением срока, размер переплаты по кредиту в виде процентов вырастает в 6,5 раз!
Но при 5-летнем сроке кредитования ежемесячный платеж заемщика будет 88 тысяч 977 рублей 79 копеек.
Это, безусловно, очень большой размер платежа, и «на жизнь» у заемщика ничего не остается.
Даже если у заемщика есть какие-то премии и дополнительные заработки, банк такой размер кредита может не выдать, потому что посчитает, что заемщик не сможет свой долг обслуживать.
Как быть?
Брать кредит, и погашать его досрочно, чем скорее, тем лучше. В этом случае, обязательные платежи по кредиту будут не столь обременительны для заемщика, как при коротком сроке кредитования, но если у заемщика появится возможность заплатить по кредиту досрочно, он сможет это сделать, уменьшая, тем самым, размер переплаты по кредиту.
Если видеосюжет Вам понравился - ставьте «лайк», если тема ипотечного кредитования Вас интересует - подписывайтесь на наш канал.
С Вами был Дмитрий Овсянников.
Спасибо за внимание.
Кредит на покупку жилья предлагают многие банковские организации, для его получения выдвигаются определенные требования к заемщику и приобретаемой недвижимости.
От выполнения банковских условий будет зависеть срок и размер кредитных средств .
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Срок ипотеки в России
Срок ипотечного кредитования можно подразделить на следующие виды:
- Краткосрочный кредит, который характеризуется периодом предоставления до 10 лет ;
- Среднесрочная ипотека со сроком действия от 10 до 20 лет ;
- Долгосрочное кредитование, предоставляемое на максимально возможный срок от 20 до 30 лет .
В России, на сегодняшний день наиболее востребованной является среднесрочная ипотека.
Предоставляя кредит на покупку недвижимости, банки фиксируют срок возврата денежных средств в договоре.
При определенных обстоятельствах срок может быть изменен, как в большую сторону, так и в меньшую .
Например, при получении ипотеки молодой семьей, при рождении ребенка некоторые банки предоставляют отсрочку выплат на несколько лет, при этом срок договора продляется на это количество лет.
Требования банков
Основными требованиями, которые определяют срок ипотечного кредитования, считаются:
- Возраст получателя ипотеки. Банками устанавливается минимальный и максимальный возрастной предел. Минимальный возраст почти во всех банках равен 21 году, он соответствует началу трудовой деятельности. Максимальный возраст связан с выходом заемщика на пенсию. При приближении пенсионного возраста срок выдаваемого кредита уменьшается.
- Платежеспособность. Данное условие важно для установления продолжительности кредита. При достаточно высоком ежемесячном доходе, возможно получить ипотеку на максимальный срок, для подтверждения своих доходов клиент должен представить справку 2-НДФЛ или специальную форму, требуемую банком.
- Наличие гражданства РФ, а также обязательная регистрация проживания в России . Есть кредитные учреждения, которые выдвигают требование, непосредственной территориальной близости места проживания и расположения банка.
- Хорошая кредитная история . При наличии невыплаченных, ранее взятых кредитов, получение большой суммы по ипотеке будет невозможным.
Максимальный или минимальный?
Сроки погашения ипотечного кредита устанавливаются банками при рассмотрении каждого индивидуального случая .
Имеется определенная статистика основных крупных банков, в которой можно увидеть средние цифры:
Минимальный срок ипотечного кредитования обычно не выбирается из-за значительной суммы, подлежащей возврату, в короткий срок .
На период действия кредита может оказывать влияние и государство.
Ипотека может выдаваться в рамках программ, которые частично финансируются государством:
- Программа «Молодая семья». Государство предоставляет либо безвозмездную ссуду на жилье, либо возвращает банку часть процентов;
- . Погашение всей части кредита осуществляется из государственных средств НИС. Максимальный срок при военном кредите ограничен возрастом выхода в отставку военнослужащего, который равен 45 годам.
- Ипотека для молодых специалистов . Банк выдает средства под льготные проценты, разницу между обычной и льготной величиной ипотечного кредитования субсидирует государство.
Отчего зависит?
Продолжительность, на которую выдается ипотека, зависит от ряда факторов, учитываемых банками. Это зависит от самого заемщика, также может влиять приобретаемая недвижимость .
Факторы, которые определяются кандидатурой заемщика:
- Возраст — для молодых клиентов предоставляется больший срок, вплоть до максимального;
- Кредитоспособность — высокие доходы гарантируют значительные ежемесячные погашения;
- Статус заемщика — для банка более надежным клиентом является семейный гражданин, особенно, если второй супруг также имеет постоянный доход;
- Наличие дополнительных гарантий . В качестве таковых могут выступать поручители и созаемщики. Если у клиента имеется дополнительная собственность, которую он может оформить в залог, то это также увеличивает срок предоставления кредита и его размер.
Условия, связанные с приобретаемой недвижимостью:
- При приобретении жилья в новостройке банк подвергается наибольшему риску . Предоставляя кредит на максимальный срок, кредитная организация требует дополнительных гарантий: залог другой недвижимости, комплексное страхование, привлечение большего числа высокодоходных поручителей.
- Покупая квартиру на вторичном рынке, требуется, чтобы на данную недвижимость имелись в наличии все документы для подтверждения чистоты сделки .
Стоит учитывать способ начисления процентов: аннуитетный и дифференцированный.
Выплаты производятся равными частями, причем при начальных сроках оплаты доля процентов в общей сумме выплат значительно выше основного долга.
При дифференцированном способе основная масса выплат приходится на начальный период ипотеки.
При выборе аннуитетного способа следует учесть, что чем короче срок предоставленного кредита, тем больше будет сумма переплат по сравнению с дифференцированным способом расчета.
При получении кредита на максимальный срок данная разница практически незаметна.
Если требуется значительная сумма для ипотеки, то необходимо учесть размер выплат, которые заемщик может ежемесячно перечислять на погашение кредита .
Выплаты не должны превышать 40-50% от всех доходов.
Путем простых математических вычислений можно определить оптимальный срок ипотеки.
На сколько лет лучше брать ипотечный кредит?
При получении одной и той же суммы кредита на разные сроки стоит учесть, что чем меньше срок, тем меньше будут проценты за пользование кредитом, а суммы ежемесячных платежей будут значительными .
Наоборот, при взятии кредита на максимальный срок — переплата банку процентов будет существеннее, но зато сумма ежемесячных погашений будет вполне приемлемой.
При получении кредита на длительный срок проценты банком устанавливаются более высокие.
Это связано с большими рисками для кредитных учреждений. За более длительный период есть вероятность того, что клиент может стать неплатежеспособным, квартира к концу срока будет стоить значительно меньше при реализации ее за долги, но сами платежи для заемщика будут необременительными.
Для краткосрочного кредитования ставки значительно ниже, но платежи, которые нужно будет вносить ежемесячно банку будут значительными.
Именно поэтому самым распространенным для получения ипотеки является среднесрочный кредит. Он выгоден и оптимальными процентными ставками, и ежемесячной суммой выплат, а также средними размером переплат по процентам .
Вопрос о выборе срока ипотечного кредитования является достаточно важным.
Выбирая срок ипотеки, требуется рассмотреть предложения нескольких банков, а также взвесить свои реальные платежные способности.
На какой срок взять ипотеку, чтобы выгодно купить объект? Какую ипотеку выгоднее брать длинную или короткую? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
При появлении на горизонте цели, связанной с немедленной покупкой недвижимости, большинство российских семей не считают важным ознакомиться и проанализировать информацию о банках и предлагаемых ипотечных программах.Для некоторых достаточно данных о том, на какой максимальный срок и под какой процент можно взять ипотеку, чтобы принять решение.
Материал данной статьи позволит взвесить все «за» и «против» и выбрать удобные условия ипотечного займа для каждого гражданина страны и его семьи.
На какой срок выгоднее брать ипотечный кредит
Клиент банка имеет право самостоятельно выбирать срок для погашения кредита за жилье. Но финансовые учреждения предусматривают расчет на сроки ипотечного кредитования, которые напрямую зависят от платежеспособности заемщика.
Для выбора оптимального срока кредитования достаточно руководствоваться основными критериями:
- Нестабильное финансовое положение заемщика может привести к просрочке, поэтому выбирая короткий срок, появляется существенный риск получения штрафов и доначислений;
- Оформление на длительное время от 15 до 30 лет предусматривает погашение кредитными взносами, и за счет этого уменьшается итоговая переплата;
- Возможность досрочного погашения, в основном действует без штрафов и комиссий.
Средний срок погашения ипотечного кредитования составляет от 10 до 15 лет. Во всех банковских учреждениях работает правило, из которого следует, чем меньше срок займа – тем меньше переплата.
Выбирая срок погашения кредита, необходимо в первую очередь учитывать свои возможности. Если в ближайшем будущем есть возможность получения приличной суммы на досрочный возврат, выгоднее взять кредит на более короткий срок.
Длительность ипотеки и возраст заемщика
Большинство банковских учреждений используют стандартный срок ипотечного кредитования, который поддается коррективам и зависит от такого важного фактора, как возраст заемщика.
Возрастной критерий на покупку жилья в кредит действовал с начала появления программы по ипотечному займу. Несмотря на то, что возраст является одним из основных факторов, сотрудники банков больше интересуются официальным трудоустройством, уровнем дохода и состоянием здоровья потенциального клиента.
Большинство учреждений ориентируется на возраст заемщика, который не должен превышать 55 – 60 лет на дату окончания договора по ипотеке.
Чаще всего жилье в ипотеку приобретают граждане от 28 до 37 лет. На практике зафиксированы случаи оформления ипотечного кредитования гражданами от 65 – 70 лет, но при условии наличия более молодогосозаемщика.
По закону Российской Федерации, ипотеку можно оформлять лицам, достигшим 18 лет, но по факту большинство банковских учреждений предоставляет кредит на жилье исключительно гражданам не моложе 21 года и имеющим постоянное место трудоустройства со стажем не менее 1 года.
| Наименование банка | Допустимый возраст заемщика (лет) |
|---|---|
| ВТБ 24 | 21-75 |
| Дельта Кредит | 21-64 |
| Открытие | 18-65 |
| Альфа-банк | 21-59 |
| СинкоБанк | 21-65 |
| ПФС-Банк | 21-65 |
| ПримоСоцБанк | 21-65 |
| АгроПромКредит | 21-55 (женщины), 21-60 (мужчины) |
| Российский капитал | 21-65 |
| Сбербанк | 21-75 |
| РосЕвроБанк | 23-65 |
Основные причины оформления долгосрочной ипотеки
Выбор в пользу ипотечногозайма на длительный срок целесообразен, если:
- Планируется приобретение земельного участка с незавершенным строительством;
- Рассматривается реконструкция строительного объекта с расширением жилой площади;
- Покупается жилье в новостройке на этапе строительства;
- Доход заемщика нестабильный или очень низкий;
- Присутствуют постоянные расходы по уже существующим обязательствам.
Оформляя ипотеку на длительный срок, стоит учитывать, что обстоятельства могут измениться в лучшую сторону, а погашение займа досрочно, всегда возможно.
Виды ипотечных программ исходя из периода действия
Срок действия ипотеки рассчитывается исходя от индивидуальных особенностей заемщика, и зависит от условий и требований отдельно взятого банковского учреждения.
Виды ипотеки исходя из периода действия:
- Краткосрочное ипотечное кредитование на срок от 5 до 10 лет;
- Среднесрочная ипотека с периодом действия от 10 до 20 лет;
- Долгосрочное кредитование предоставляется на срок от 20 лет.
Следует отметить, что на территории России наиболее популярен вид среднесрочного ипотечного кредитования.
Максимальный и минимальный сроки ипотеки в разных банках
Абсолютно любому кредитному учреждению не выгодно использовать минимальные сроки, так как это один из важнейших факторов получения прибыли. Теоретически период погашения ипотечного займа предусматривается от 1 года, а в банковской практике исключительно от 3 лет.
Стоит учесть, что досрочное погашение осуществляется в любой период времени.
Относительно краткосрочного вида ипотечного кредитования, банк не особо идет навстречу клиенту в удовлетворении условий по займу в срок на 1 год, либо повышает процентную ставку. В данной ситуации предпочтительнее отдать преимущество денежному займу на приобретение недвижимости.
Основные плюсы и минусы краткосрочной ипотеки
Основным преимуществом ипотеки на длительный срок является сниженный процент, в сравнении с краткосрочным видом займа.
Основные плюсы и минусы долгосрочного ипотечного займа
Вне зависимости от периода займа, каждый заемщик может воспользоваться услугой досрочного погашения, тем самым уменьшив общий размер переплаты.
Согласно статистическим данным, средний срок ипотеки в России составляет 15 лет.
Сравнительный анализ краткосрочного и длительного ипотечных договоров
| Критерий займа | Краткосрочное погашение | Долгосрочное погашение | Преимущество по договору |
|---|---|---|---|
| Ставка по проценту | Высокая | Средняя | Долгосрочный |
| Сумма ежемесячного платежа | Высокая | Относительно низкая | Краткосрочный |
| Общая переплата | Низкая | Высокая | Краткосрочный |
| Положительное рефинансирование | Нет | Возможно | Долгосрочный |
| Положительное влияние инфляции на займ | Минимальное | Существенное | Долгосрочное |
| Прогноз инфляции | Очевиднее | Сложнее | Краткосрочный |
| Досрочное погашение | Вероятно | Есть | Краткосрочный |
| Риск потери залогового имущества | Высокий | Низкий | Долгосрочный |
В досрочном погашении согласно вышеприведенной таблице, преимущество отдается «короткому» кредитованию, по причине того, что в некоторых финансовых учреждениях, длительная ипотека предполагает уменьшение исключительно ежемесячных процентов, а не общего срока. Остальные банки готовы уменьшать общий срок займа, но тогда разницы между двумя видами ипотеки практически не будет.
Таблица, отражающая информацию о том, какой максимальный и минимальный срок ипотеки предоставляется популярными банками РФ.
| Наименование банка | Минимальный период (лет) | Максимальный период (лет) |
|---|---|---|
| Сбербанк | 1 | 30 |
| ВТБ 24 | 1 | 30 |
| Дельта Кредит | 3 | 25 |
| Открытие | 5 | 30 |
| Альфа-банк | 5 | 25 |
| СинкоБанк | 1 | 5 |
| ПФС-Банк | 1 | 25 |
| ПримоСоцБанк | 3 | 27 |
| АгроПромКредит | 1 | 5 |
| Российский капитал | 1 | 25 |
| КрокусБанк | 1 | 5 |
| РосЕвроБанк | 1 | 20 |
| ТрансКапиталБанк | 1 | 25 |
| Мастер-Капитал | 1 | 5 |
Максимальный срок ипотечного кредита имеют: Сбербанк, ВТБ 24, Открытие и составляет 30 лет.
Каждый выбирает условия кредитования, исходя из своих целей и возможностей. Конечно, краткосрочный займ потребует значительно меньшей суммы переплаты, но выбрать его можно только в том случае, если есть возможность платить ежемесячные довольно большие суммы денежных средств.
Большинство граждан населения России отдает предпочтение среднесрочной ипотеке, причем фактический срок выплаты таких займов составляет до 10 лет. Вооружившись необходимыми знаниями и верно оценив свои возможности можно снизить все вероятные риски к минимуму.
О кредитной кабале и проблемах ипотечных заемщиков говорят часто. Десятки лет человек вынужден отдавать до половины дохода, отказывая себе во многом. Покупая ипотечную квартиру в 30 лет, продать или обменять ее позволят только, когда будет выплачен последний платеж. Даже 10 %-я ставка за 30 лет превратится в сумму в 3 раза превышающую изначальный долг. И тем не менее число желающих оформить ипотеку не уменьшается, несмотря на кризис, несмотря на сложности. Если возник вопрос о целесообразности кредита на жилье, значит, настало время разобраться в особенностях ипотеки, чтобы не ошибиться, принимая решение.
Многомиллионный долг или инвестиция в будущее?
Среднестатистический заемщик по ипотеке – трудоустроенный человек в возрасте 27-30 лет, вступивший в брак и планирующий пополнение семейства. В этом возрасте карьера набирает обороты и впереди заманчивые перспективы, в то же время откладывать ежемесячно большую часть заработка, чтобы накопить на жилье, сложно. В этот момент и возникает желание приобрести собственное жилье и решить проблему «здесь и сейчас».
Из-за высокого риска невозврата и проблем с погашением банки ужесточили требования по ипотеке. Из кредитного портфеля банков постепенно исчезли предложения с нулевым взносом. Поэтому для обращения в банк потребуется для начала накопить хотя бы пятую часть от стоимости жилья. Предположим, что квартиру планируется купить за 2,5 миллиона рублей. Значит, у будущего заемщика должно быть в наличии хотя бы полмиллиона. Откладывая по 20 тысяч рублей ежемесячно в течение 2 с лишним лет, собрать такую сумму по силам многим.
Остается найти банк, который потребует минимум переплаты и согласует требуемый лимит. После того, как процентная ставка снизилась с 15-18 % до 6-10 %, переплата банку уменьшилась вдвое. Если сравнивать цены на недвижимость, то, несмотря на падение на рынке, наблюдавшееся последние годы, стоимость упала незначительно. В условиях, когда сложно обеспечить стабильность и нет ясного понимания, как уберечь сбережения от инфляционного обесценивания, недвижимость остается тем вариантом инвестиции, который способен приносить доход в любой ситуации:
- Во-первых, купив квартиру, не придется тратить на аренду до 10-30 тысяч рублей в месяц.
- Во-вторых, можно сдавать жилье и выплачивать ипотеку без особого ущерба для личного кошелька.
В первом случае заемщик все равно тратился бы на оплату съемного жилья, и грамотный расчет ипотеки не приведет к ухудшению финансового положения. Во втором случае ипотечная квартира выглядит как приятный бонус, ведь после погашения заемщик обретает полные права на собственность, которая мало подвержена риску обесценивания. И в том, и в другом случае от заемщика требуется лишь собрать сумму для взноса и далее контролировать процесс погашения.
В итоге, взяв кредит на 2 миллиона рублей на 30 лет под 10% годовых, клиент переплатит банку 4,3 миллиона рублей. Но кто сказал, что вам придется самому их платить, когда за аренду квартиры получают плату равную ежемесячному платежу? Даже в ситуации, когда жилье нужно для проживания семьи, вы экономите на арендной плате. Нужно лишь правильно определить срок кредитования и выбрать оптимальную программу.
Вряд ли человек задумается об ипотеке, когда грозит увольнение или банкротство предприятия. Мысли о собственном жилье возникают в семьях с устойчивым финансовым положением. Оформляя 30-летнюю ипотеку на самом старте карьеры, молодые заемщики имеют все шансы повысить свой доход, преуспев на своем профессиональном поприще. Досрочное погашение ипотеки встречается чаще, чем в других видах кредитования, а значит, пожизненная кабала – не более, чем угроза для смелых и упорных.
Чтобы насобирать недостающие 2 миллиона рублей, предстоит откладывать по 20 тысяч рублей на протяжении 8 с лишним лет, и не факт, что недвижимость не подорожает, или не найдутся другие варианты расходования средств. При оформлении ипотеки под 10% на 20 лет платеж за месяц составит те же 20 тысяч рублей, что вписывается в бюджет семей со средним доходом.
Желание избавиться от ипотечных обязательств и обременений заставляет искать новые источники дохода, преуспевать и достигать впечатляющих результатов. В результате многие ипотеки гасят в течение первых лет выплат.
Несмотря на уверенность в собственных силах и решимость быстро расплатиться с кредитором, не стоит себя переоценивать. В ипотечных вопросах рекомендуют соблюдать осторожность и оформлять кредит на больший срок. Лучше погасить долг досрочно, чем разбираться с задолженностью и выплачивать штрафы.
Нужно учесть, что нет гарантий в том, что завтра вы получите высокооплачиваемую должность или задуманный бизнес-проект принесет быстрые плоды. Оформив ипотеку на 2 миллиона рублей на 10 лет, придется отдавать 26,4 тысячи рублей, что превысит исходные финансовые возможности человека, привыкшего откладывать по 20 тысяч рублей.
Оставьте место для альтернативы
Не стоит бояться 20-летних обязательств перед банком – в ваших силах сократить этот срок путем досрочного погашения, даже когда реальный доход не увеличивается и улучшений финансового положения не предвидится. Находчивым заемщикам по силам многое, даже если обстоятельства складываются не совсем удачно.
Если в семье пополнение, это не повод искать оправданий тому, что ипотека не погашена досрочно. Государство протягивает руку помощи в виде материнского капитала. После рождения второго ребенка в течение 2-3 месяцев решается вопрос с направлением средств по семейному сертификату на погашение действующей ипотеки в размере 453 тысячи рублей. При погашении части ипотеки траншем через ПФР платеж снизится на 4-6 тысяч рублей (многое зависит от того, как быстро использован капитал), которые далее направляют на создание фонда, используемого для нового досрочного погашения.
Откладывая по 2-3 тысячи в месяц, в течение 3-4 лет собирают сумму 72-144 тысячи рублей. Оформите вклад с пополнением и возьмите правило откладывать из каждой заработной платы минимальную сумму. Внеся досрочно 100 тысяч рублей через 4 года, вы сможете сократить платеж еще на 2-3 тысячи рублей. Используйте эти средства для увеличения фонда для досрочного погашения.
Еще через пару-тройку лет новый досрочный транш позволит сократить платеж на новые 2-3 тысячи рублей. Таким образом, даже при отсутствии роста в заработках и других дополнительных поступлений за 10 лет удается вдвое сократить ипотечный платеж.
Если заемщик уплачивает подоходный налог, он вправе претендовать на налоговый вычет на 260 тысяч рублей по основному ипотечному долгу и 390 тысяч рублей по процентной переплате. Суммируя оба налоговых возврата, при наличии официального трудоустройства и «белой» зарплате из бюджета получают до 450 тысяч рублей.
На возврат НДФЛ подают ежегодно, по истечении отчетного года, до тех пор, пока не будет исчерпан установленный лимит выплат.
Если продолжить расчеты в предыдущем примере, за 8-10 лет удастся досрочно внести еще 450 тысяч рублей, сведя долг по ипотеке к нулю.
Примеров того, как заемщики справляются с кредитным бременем множество. Например, использование рефинансирования по сниженной на 2-3 пункта ставке. Это приблизит день последнего платежа на пару лет, но лишь при условии использования программы в первой половине срока выплат. Дело в том, что ипотека предполагает аннуитетный платеж, когда кредитор в первую очередь забирает начисленные проценты и лишь затем гасит тело кредита.
На чтение 8 мин. Просмотров 146 Опубликовано 08.11.2018
За годы ипотеки «сверху» тела кредита можно переплатить сумму, эквивалентную 1–2 квартирам. Поэтому многие заемщики стремятся погасить долги полностью раньше договорного срока или хотя бы уменьшить платежи. Но как провести внеплановый расчет с банком максимально эффективно? Для этого надо учесть, на какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении в дальнейшем, и вкладывать свободные средства так, чтобы они не осели на счете «без дела».
Что значит срок ипотечного кредитования
Банк выдает кредитные средства на определенное время, исчисляемое в календарных годах. Юридические отношения сторон закрепляются кредитным договором, где прописывается дата начала и завершения займа. Этот период и есть срок ипотечного кредитования. На чем следует акцентировать внимание:
- предусматривается график ежемесячных платежей, его надо выполнять не позже установленных дат;
- изменения сроков и условий кредитования проводятся с учетом законодательных норм и условий ипотечного соглашения;
- кредитные обязательства необходимо исполнить к завершению действия договора.
С точки зрения права, человек считается заемщиком и выступает должником перед кредитором. Российские банки предоставляют ипотечные займы на срок от 1 года до 30 лет, однако на практике первичное оформление ипотеки до 5 лет применяется редко. По продолжительности применяется несколько типов ипотечных займов:
- краткосрочные – 5–10 лет;
- среднесрочные – 11–20 лет;
- долгосрочные – 21–30 лет.
Градация законами никак не прописана, однако банки активно применяют ее на практике. Для каждого сегмента устанавливается свой диапазон ставок, кредитных сумм, требований к заемщикам. Среди россиян наиболее популярна среднесрочная ипотека.
Что такое досрочное погашение кредита
Это внесение дополнительных средств по ипотеке сверх стандартного платежа, в результате чего снижается основной долг («тело» кредита), уменьшаются начисленные проценты и конечная переплата. Возможность полного или частичного досрочного погашения установлена ст. 11 ФЗ 353 «О потребительском кредите» (на кредит с ипотекой распространяются нормы данного закона). Заемщик должен выполнить ряд условий:
- за 30 дней предупредить банк о своем намерении;
- составить и направить уведомление с учетом условий договора (иногда по общим требованиям ГК РФ);
- уплатить по ставке договора проценты за пользование возвращаемой суммой - со дня получения кредита и до зачисления досрочного платежа.
Обратите внимание! В течение 30 календарных суток со дня выдачи ипотеки заемщик вправе возвратить заемные средства полностью или частично без дополнительных уведомлений (п. 3 ст. 11, ФЗ 353). Заплатить проценты за дни использования кредитных средств придется.
На какой срок лучше оформлять ипотеку
Однозначно «обвинять» длительное кредитование в огромных переплатах, а короткий срок в непосильном бремени для бюджета не стоит. У каждого заемщика жизненная ситуация своя, как и пожелания к займу. Банковские специалисты вывели общие особенности каждого срока ипотечного кредитования, на них и стоит остановиться.
На 5 лет
Главное преимущество такой ипотеки – относительно небольшая переплата, сниженные ставки. О целесообразности программы заставят задуматься:
- непосильный ежемесячный платеж;
- вероятность отказа даже при средних доходах;
- риск просрочек при незначительном ухудшении финансового положения;
- при неблагоприятном развитии ситуации - лавинообразное нарастание долга с выставлением объекта на торги;
Совет! С учетом оформления залога и расходов по его страхованию есть смысл отказаться от ипотеки в пользу потребительского кредита (если сумма невелика).
На 10 лет
Здесь уменьшение платежа почти вдвое оборачивается умеренным ростом переплаты . Кредитная нагрузка приличная, поэтому 10-летний срок лучше выбирать, если ожидаются крупные финансовые поступления (маткапитал, субсидии от государства, продажа авто или недвижимости). Из преимуществ заемщиков заинтересуют привлекательные ставки ипотеки, дополнительные льготы от застройщиков в новостройках, быстрое снижение нагрузки при досрочных погашениях.
На 15 лет
Кредитные специалисты сходятся во мнении, что оптимальная для заемщика со средней зарплатой среднесрочная ипотека имеет следующие параметры:
- рубеж 11–15 лет удачен с точки зрения размера ежемесячного платежа и умеренной переплаты;
- при 2-х работающих привычный образ жизни не меняется, остаются деньги для крупных покупок, обучения и развлечений.
Если доходы позволяют, можно собрать на досрочное закрытие кредита. При своих интересах и банки: их риски с доходами уравновешены.
На 20 лет и дольше
Ипотека подходит гражданам с небольшими доходами, покупателям дорогой недвижимости. Но говорить стоит не о выгоде, а удобстве программы:
- платежи не ложатся тяжким бременем;
- с небольшой нагрузкой легче выйти из затруднительных финансовых ситуаций;
- выплаты по кредитам допускаются до 65–75 лет.
Однако, если тянуть кредитную лямку полный срок, переплаты по процентам составят до 300–400%. При досрочных погашениях настраиваться надо хотя бы на поквартальные доплаты, что для бюджета обременительно.
Что стоит учитывать заемщикам
Главное правило ипотечного кредита – брать только то, что действительно необходимо для приобретения жилья. Не стоит в займ закладывать ремонт и другие «профильные» расходы, ведь чем меньше изначальная сумма, тем проще гасить долг досрочно.
Величина первоначального взноса
Это часть суммы от стоимости квартиры, которую заемщик вносит при оформлении кредита из собственных средств. Достаточно сделать взнос 15–20%, чтобы выполнить минимальные требования банков. С началом кризиса 2014 года кредиторы стали предлагать ипотеку без первоначального взноса. Но выгода клиента здесь призрачна:
- существенно возрастает размер ежемесячного платежа - достаточно незначительного ухудшения финансовой ситуации для появления просрочек;
- переплатить придется минимум 3-кратную сумму от размера основного долга;
- от возможных форс-мажоров банки страхуются повышением ставки, что еще больше увеличивает стоимость кредита.
С 2018 года ипотечные программы без клиентского взноса сворачиваются. И заемщики только в выигрыше: долг меньше, проценты ниже. Если же собственный платеж составляет 40-50%, появится понижающий бонус по ставке.
Важно! Даже если банк готов предоставить кредит в 100% от цены недвижимости, из-за огромных расходов по ежемесячным платежам досрочное погашение ипотеки под большим вопросом.
Минимальная и максимальная сумма кредита
Кредиторы самостоятельно устанавливают минимальные и максимальные ограничения, учитывая собственную выгоду и защиту финансовых рисков. На практике ипотека не должна быть меньше 30% от оценки приобретения. Поскольку найти квартиру меньше 1 миллиона на рынке нереально (аварийное жилье не в счет), минимальный порог составляет от 300 тысяч рублей. Окончательный размер кредита определяется одним из способов:
- 75–85% от стоимости приобретаемого объекта;
- 75–85% от размера рыночной оценки предмета залога (ипотечного обременения).
Расчетной базой служит рыночная оценка жилья сертифицированным экспертом. Сумма предварительного одобрения зависит от зарплаты клиента и срока кредитования. После ежемесячного вычета обязательных платежей, включая ипотеку, в семье должно оставаться минимум 40% совокупного дохода.
Досрочное погашение в первой половине кредитного срока выгоднее
Причина в аннуитетной форме расчетов. В отличие от дифференцированной схемы, выплаты неизменны на всем сроке. При этом первое время львиную долю платежа составляют проценты. К середине срока банк получит почти весь запланированный доход и перейдет к основному погашению клиентского долга. Вывод таков:
- приступать к досрочным взносам нужно как можно раньше. Уменьшая размер кредита на начальном этапе, клиент заплатит меньше процентов;
- досрочное погашение на поздних сроках не принесет ощутимой выгоды. В этом случае лучше направить взнос на уменьшение срока кредита.
При внесении «досрочек» нужно учитывать текущий платеж. В установленную дату банк списывает сначала эти деньги, затем дополнительный взнос. Если заявленной на досрочное погашение суммы не хватит, средства останутся лежать на счете. Проценты будут начисляться на полный долг, а о проблеме клиент узнает при очередном посещении кредитора.
Расчет ипотеки с аннуитетными платежами на 10 лет 
Расчета ипотеки с дифференцированными платежами на 10 лет Совет! После предполагаемой даты расчета стоит удостовериться в полном списании средств по кредитному счету.
Сравнительный анализ по срокам ипотечного кредитования
На примере жилищного кредита Сбербанка на вторичную квартиру стоимостью 2500000 рублей видно - на какой срок выгоднее брать ипотеку? Ежемесячные платежи и переплаты находятся в прямой зависимости от срока кредитования.
| Срок ипотеки, лет | Первоначальный взнос,%/руб. | Размер кредита, млн. руб. | Годовая ставка, % | Ежемесячный платеж, руб. | Начисленные проценты, руб. | Итоговый платеж по ипотеке, руб. | Рекомендуемый доход, руб. |
| 5 | 15/375000 | 2 125 000 | 10,4 | 45 045 | 577 729 | 2 702 728 | 65 200 |
| 10 | 15/375000 | 2 125 000 | 10,4 | 27 964 | 1 230 739 | 3 355 739 | 40 800 |
| 15 | 15/375000 | 2 125 000 | 10,4 | 22 706 | 1 961 996 | 4 086 996 | 38 900 |
| 20 | 15/375000 | 2 125 000 | 10,4 | 20 366 | 2 762 868 | 4 887 868 | 35 122 |
| 25 | 15/375000 | 2 125 000 | 10,4 | 19 160 | 3 623 088 | 5 748 088 | 33 188 |
| 30 | 15/375000 | 2 125 000 | 10,4 | 18 492 | 4 531 961 | 6 656 961 | 32 133 |
Для чистоты эксперимента в расчете не применялись уменьшающие коэффициенты по процентам. Гипотетический заемщик не является зарплатным клиентом СБ и согласился на страхование жизни. Стоит учитывать, что на практике ставка зависит от возраста, финансового положения заемщика, суммы кредита и взноса, особенностей недвижимости.
Выводы
«Короткая» ипотека привлекает незначительными переплатами и обременяет ежемесячным взносам. Удобна для досрочных погашений, но из-за высокой кредитной нагрузки рекомендуется гражданам с высокими доходами. При дополнительных взносах стоит подумать о снижении платежа, и только потом о сроках.
«Длинный» кредит не выгоден с экономической точки зрения: с увеличением срока резко возрастают переплаты при незначительном уменьшении месячного платежа. Тем не менее при невысоких заработках долгосрочный кредит повышает шансы на одобрение. В дальнейшем можно погашать долг частично небольшими дополнительными взносами, снижая срок кредитования.
Среднесрочная ипотека оптимальна по платежам и переплатам, подходит для широкого круга граждан, в том числе и заемщикам, нацеленным закрыть долг раньше положенного времени. При этом поначалу выгодно снижать сумму основного долга, а затем переходить к уменьшению срока ипотеки.
И главное: при любой продолжительности кредита первоначальный взнос надо сделать по максимуму. Лучше в дальнейшем откладывать понемногу на «досрочки», чем отправлять деньги в процентную «топку» банка.
Загрузка...
